Bâtiments tertiaires : êtes-vous en règle avec le Décret Tertiaire ?

Depuis 2019, le fameux « décret tertiaire » plane sur les propriétaires et exploitants d’immeubles de bureaux, commerces, hôpitaux, établissements scolaires… Bref, tout bâtiment où l’on travaille ou vend, dès qu’il dépasse 1 000 m². Après une première phase de rodage, 2025 marque le vrai passage à l’ère du contrôle permanent : d’ici au 30 septembre, vous devez avoir déclaré vos consommations 2024 sur la plateforme OPERAT. Au-delà, les sanctions tombent. Tour d’horizon des règles, des risques et des réflexes à adopter pour dormir tranquille.

1. Êtes-vous assujetti ?

• Surface plancher cumulée ≥ 1 000 m² de locaux tertiaires sur une même unité foncière, qu’ils soient occupés ou loués.

• Activités visées : bureaux, retail, enseignement, santé, hôtellerie, culture, logistique froide, gares, etc. Les constructions provisoires, lieux de culte ou sites militaires sont exemptés. Hellio

Bon à savoir : même si le locataire change d’activité, l’obligation reste attachée au bâti ; propriétaire et preneur à bail sont donc copro-responsables.

2. Le calendrier 2025 et après

Échéance	Ce qu’il faut avoir fait	Risque en cas d’oubli
30 septembre 2025	Déclarer sur OPERAT toutes les consommations 2024 (élec, gaz, réseau de chaleur, etc.)	Mise en demeure ; puis amende (1 500 € PP/7 500 € PM) et inscription « name & shame »
31 décembre 2031	Prouver le respect de l’objectif –40 % (ou seuil absolu)	Même sanction + possible plan d’actions imposé
31 décembre 2041 / 2051	Atteindre –50 % puis –60 %	Idem, avec risques croissants sur la valeur d’actif

Le rythme est désormais annuel : chaque automne, vos compteurs de l’année N-1 doivent être en ligne.

3. Objectifs : deux manières d’y arriver

1. Méthode relative (Crelat) : –40 % en 2030, –50 % en 2040, –60 % en 2050 par rapport à votre année de référence (entre 2010 et 2022).

2. Méthode absolue (Cabs) : atteindre un seuil en kWh/m² défini par arrêtés de branche (hôtel, enseignement, santé…).

   
   

Les deux approches sont interchangeables ; choisissez la plus favorable, mais restez cohérent dans le temps !

4. Sanctions : combien ça coûte de ne rien faire ?

• Amende administrative : 1 500 € par bâtiment pour une personne physique, 7 500 € pour une personne morale.

• “Name & shame” : publication publique de la mise en demeure si le retard dépasse trois mois.

• Blocage des transactions : plusieurs investisseurs exigent désormais le certificat OPERAT avant toute acquisition.

5. Le plan d’action en 5 étapes

Étape	Délai recommandé	livrables clés
1. Cartographier le parc	T0-T1 mois	Liste des sites > 1 000 m², relevés cadastraux, SIRET, surfaces tertiaires, contacts locaux
2. Choisir l’année de référence & collecter les factures	T1-T3 mois	Tableur des conso 2010-2024, preuve météo, justificatif de modulation (si CVC, process, etc.)
3. Ouvrir le compte OPERAT et déclarer	Avant 30 sept.	Export CSV ou API, attestation ajustée ADEME
4. Bâtir la feuille de route énergie	T4-T6 mois	Audit réglementaire, scénarios d’économie, CAPEX/ROI, priorités décret BACS (GTB > 70 kW avant 2027)
5. Piloter et reporter en continu	Trimestre	KPI tableaux de bord, alertes dérive, budget travaux, preuve de progression

Astuce terrain : mettre en place des capteurs sous-compteurs “LoRa-PoE” coûte ~2 €/m² et évite 20 h/an de saisie manuelle.

6. Retour d’expérience – Groupe Alma

Le logisticien Alma (45 000 m², Lyon) a démarré fin 2023 :

• Automatisation GTB sur les docks : –18 % kWh chauffage en 12 mois.

• Plan luminaire LED + détecteurs : –22 % kWh éclairage.

• Budget : 1,4 M €, ROI 3,6 ans, aides CEE couvertes à 18 %.

Résultat : objectif 2030 déjà atteint, valeur locative revue à la hausse par le crédit-bailleur.

7. Questions fréquentes

Puis-je changer d’année de référence ?

Oui, jusqu’en 2027, si de nouvelles consommations historiques sont jugées plus représentatives.

Et si mes travaux sont impossibles techniquement ?

Un dossier de modulation peut être déposé avant le 30 septembre 2026 pour réduire l’objectif ou allonger le délai.

Le décret BACS, c’est lié ?

Complémentaire : il impose une GTB sur tout système CVC > 70 kW d’ici 2025 (neuf) ou 2027 (existant). Anticipez-le dans le plan d’actions.

En 2025, la conformité Décret Tertiaire n’est plus un « nice to have » mais un passeport énergétique : il protège contre les amendes, rassure les bailleurs et dope la valeur verte de vos actifs. Prenez le sujet comme un projet de performance ; vous gagnerez sur la facture, l’image… et la tranquillité réglementaire.